前两天，一个做精装房资深设计师的朋友边吃瓜边吐槽：这吴亦凡的坑，和精装房一样多

不明觉厉啊！买房时说好是甜甜的恋爱，等到要收房就冷暴力、各种坑。

精装房虽然推行多年，但并未对精装房提出明确操作要求和细则。对房企而言，卖精装房一来可溢价，二来，如果简配，牟取灰色利润。

羊毛出在羊身上，有利益的地方，就有猫腻。作为一名资深室内设计师，今天来跟大家分享一下我总结的这份精装房避坑指南，助大家识破开发商在精装房中的那些隐藏套路。

在看房前期，了解一些开发商的背景是非常有必要的，特别是二三线城市及更下沉地区的中小型开发商，之前的开发项目里都没有做过精装房产品，在双限的压力下突然做精装房的。

一来这类开发商没有经验，尽管装修材料集采成本低，但是批量装修工作繁重细碎，在各环节的管理上没有成功案例可借鉴。

二来，在高压周转之下，突然做精装房，动机值得怀疑。

大房企项目遍及各地，有很多成功案例，但也不能大意。这类开发商擅长营销，玩概念，容易给购买者产生晕轮效应。

我们一定要拨开广告词的迷惑性：“稀缺楼盘，坐拥宁静”可能是位置偏僻，地铁公交都不挨着；“千亩大盘，成熟社区”可能是开发周期长。

如果周围配套是在规划中，那更要引起警觉，核实具体项目的进程，如果一概回答不确定，那很可能无法兑现。

售楼处与样板间是开发商的第一门脸，看盘和参观样板间，对于购房者还是开发商都是至关重要的一环。开发商重金打造售楼处和样板间彰显公司实力及品牌形象，即给购房者建立第一印象，也作为宣传的一块招牌。

作为购房者在参观样板间的时候一定要保持头脑清醒和目光敏锐，不要沉醉于销售的糖衣炮和现场暖昧的灯光氛围里。

我们首先看是实体样板间还是搭建样板间。

现在新房基本上是期房，样板间通常是在售楼处内搭建的，无论层高、房屋结构、采光面等，都容易造假。

我国普通居民住宅层高一般在2.8米左右，局部甚至更矮。想要打造一些复杂的吊顶很有局限性，但样板间目的是追求最佳展示效果，在搭建的场景里，有抬高层高的空间和操作的可能性。

案场销售通常会对参观者说“我们的样板间是根据实景1:1搭建的”，这句话指建筑面积大小，但结构、朝向很可能跟实际区位不同。

其次明确交付范畴。样板间的本质是模拟生活场景，售卖理想生活方式。说白了就是为了让你心动掏腰包，才不惜花重金打造门脸。然而参观所见的诸多物品仅为样品，不在交付范畴之内。

目前普通居民住宅，交付范畴通常包含卫生间、厨房的基本功能设备，地板、墙面、基本照明设备等。当你在样板间看到了一扇时尚新潮的玻璃移门，理所当然的以为这是厨房的一部分，但实际上很可能它不在交付标准之内。

现在样板间一般都做新风系统和中央空调，中央空调吊顶平整美观，但也未必在实际的交付范畴之内。这意味着你拿到新房后，不仅吊顶不一样了，还需要自己添加空调设备。

类似的例子不胜枚举，唯有现场多看多问，清楚哪些会交付哪些不会，以降低心理预期，做到心中有数；掏钱掏的明明白白。

材料及品牌：样板间用顶配，交付是低配

除了明确交付范畴，在确定交付的物件里，也可能货不对版。

高端低配在业内已是公开的秘密。汉斯格雅、科勒、TOTO等是开发商很热衷的品牌，在样板间里能明晃晃的看到这些大logo，就算你没留意到，销售也会强调他们的配置品牌，实则召唤你为“大牌”买单。

同一品牌，不同的批次、型号、系列价格都是不一样的。但鸡贼的开发商一定不会告诉你具体哪个型号。这些产品价格相差巨大，品质也完全不同。样板间用顶配，实际交付是低配。

甚至会在交付细则里，用小到不能再小的字注明“某品牌或者同等档次品牌”。这种情况极有可能高端低配了，甚至可能换了一个你不知道的品牌。

除了家电、洁具之外，门、地面铺装也是开发商可作文章的地方。通常开发商会选择同色系的产品平替，但质感和美观度就要大打折扣了。

隐蔽工程易出问题，高价买了经适房

精装房的初衷是为了免除购房者二次装修的麻烦及践行绿色低碳建筑。但有些开发商对外宣传的产品高标准、严工艺，“德系精工”、“0甲醛”等实际完全不是一回事。

还未入住，卫生间开始漏水

或者刚入住，墙角长蘑菇

甚至大面积墙皮开裂

显然买到这样的精装房，不仅没满足购房者的初心，反而徒添烦恼。有种高价买入经适房的憋屈。

隐蔽工程是施工环节的问题，主要看开发商对施工环节的监管力度大不大，跟开发商合作的建设施工单位也有很大关系。

如果建设单位内部管理混乱，项目先总包再层层分包，这种项目可能出现漏洞的环节就越多。所以购房时对施工单位做评估和参考是很有必要的。

另外，先验房，再收房。验房时，一旦发现有问题，可延期收房。跟开发商协议解决方案，未果可诉诸法律来保护自己。虽然精装修细则没有明确的行业标准，但是对于施工所造成的问题，可参看《建筑装饰装修工程质量验收规范》。

遗憾的是，以上这些问题，无论大中小开发商，或多或少都是这么在操作。

一二线城市，新房是卖方市场，购房者上车为赢，对一些装修上的问题也就不会看得太重。三四线城市，地方中小型开发商较多，行业监管不到位，出现问题也更频繁。

对于这些问题，除了告诉购房者多加小心防范外，目前没有其他特别好的解决办法。只有祝大家好运了。

转载于梦想家颜究所