背景：

A项目位于某工业区，总体地形西南地势平坦，东北地势起伏，形成三山两涧的丘陵地貌，整体南北长约米，东西宽约米。除北部红线主要沿山脊线分布以外，地形基本呈矩形，地貌属低山丘陵台地及冲洪积沟谷；项目地块呈东北高、西南低的特点。其位置在总体规划中处于近期非常具备发展潜力的方向，从城市纵向发展空间轴线来看，该项目处在四条发展轴中最中间的中部生活服务轴上，是未来5年内非常具备潜力的发展方向；从城市横向发展空间来看，A项目处在三个圈层最中心的第二圈中部，是城市空间轴向发展后转入梯度同步建设的起步区域。A项目处于两大未来支柱产业——物流、高新技术两条产业带交汇的区域，产业集成优势明显。该项目总规模超过40万平米，总占地面积为46.8万平米，建筑面积52.9万平米，共余户，分四期开发，拥有完善的配套设施，包括约3万平米的社区商业区和九年一贯制公立学校等。产品定位为“亲地建筑”，包含两层含义，第一，容积率决定了产品多为低层、多层产品，与大地更接近，带来一种更自然的生活，让人真正成为土地的主人；第二，楼盘的绝大多数单位都有花园和露台，与封闭的城市生活相比，是一种更开放的生活方式，与大地，与自然能够发生更多的关系。

A项目四期是建设部与荷兰住房部认可的中荷可持续示范项目，任务是将该项目四期建设成为国家级的绿色建筑示范项目，为国家推广绿色建筑技术积累经验。其建筑面积近13万平米，产品以Townhouse（一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅）和高层为主，容积率为1.3。该项目的主要技术目标包括：（1）节能65%；（2）可再生能源占建筑总能耗的比例达到5%以上；（3）中水回用达到30%；（4）节水器具使用率达%；（5）生活垃圾分类收集率70%，生活垃圾回收利用率30%；（6）隔声和减噪满足国家规范要求；（7）装修材料满足国家规范要求；（8）不占用优质耕地和自然保护区用地；（9）保护原生地貌和表皮土壤。

通过A项目四期工程技术方案与一、二及三期的常规做法的比较，从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六个方面分析可能引起增量费用的项目，由于节材与材料资源利用和室内环境质量的增量费用在主体结构或节能技术中已经考虑，为避免重复计算，忽略此两项。所以，A项目的增量费用主要从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用及运营管理四个方面计算。增量费用的计算是在确定技术备选方案的基础上进行的，四期工程中增量费用采取年当地建筑安装成本定额，如没有相应定额则参考采用两家以上的同类型技术企业的报价。

问题：

计算该项目的增量费用与增量效益，并从建设投资、标煤价格、水价三个方面对增量投资回收期和增量投资内部收益进行敏感性分析。

分析要点：

能够引起增量费用的因素主要包括以下四个方面：节地与室外环境质量、节能与能源利用、节水与水资源利用与运营管理，其各方面占单项和总体比例如表1-8-1所示。

表1-8-1增量费用比例分析表

编号

项目

技术

增量费用

（元/m2）

占单项例（%）

占总体比例（%）

1

节地与室外环境质量

自然通风模拟

2

2.21

0.59

2

建筑隔声—分户墙

8.4

9.30

2.47

3

建筑隔声—楼板

65.3

72.28

19.20

4

屋面佛甲草

3.48

3.85

1.02

5

渗水路面

11.16

12.35

3.28

小计

90.34

.00

26.56

6

节能与能源利用

Townhouse

76.76

39.39

22.57

7

高层建筑

76.5

39.25

22.49

8

可再生能源利用

41.63

21.36

12.24

小计

.89

.00

57.30

9

节水与水资源利用

中水回用及雨水收集

27.63

58.33

8.12

10

中水水质弃流装置

2.41

5.09

0.71

11

雨水过滤器

13.88

29.30

4.08

12

水质保障

3.45

7.28

1.01

小计

47.37

.00

13.93

13

运营管理

智能化技术

7.52

.00

2.21

小计

7.52

.00

2.21

总计

.12

.00

从表1-8-1中可看出在引起增量费用的各个项目中，所占比例由大至小的项目依次为：节能与能源利用、节地与室外环境质量、节水与水资源利用、运营管理。具体如下表1-8-2、1-8-3、1-8-4、1-8-5及图1-8-1所示。

表1-8-2项目四期工程增量费用计算表——节地与室外环境质量

表1-8-3项目四期工程增量费用计算表——节能与能源利用

表1-8-4项目四期工程增量费用计算表——节水与水资源利用

表1-8-5项目四期工程增量费用计算表——运营管理

图1-8-1增量费用比例图

因此，要想对绿色建筑的增量费用进行控制应以节能与能源利用、节地与室外环境质量、节水与水资源利用作为主要的控制项目。

由于间接增量效益的测算一般采用间接方式，且收集数据比较困难，所占比重较小，因此，本案例暂不予以考虑。

（1）节能技术增量效益分析

1）由A项目四期位于夏热冬暖地区，只需考虑季空调用电节省效益。由资料可知该项目采用节能65%的标准，同年该市节能强制标准为50%。项目每年夏季空调能耗为1,,kw·h，标准煤热值取8.kw·h/kg，煤价为元/吨，取0.35，夏季空调的节煤量SM1和节能效益SC1的计算步骤如下：

其中：Q1为绿色建筑夏季空调用电能耗；η为一次转化为电能的效率；a1为绿色建筑中采用节能率；a2为基准建筑的节能率；H为标准煤的热值；P为标准煤的价格。因此夏季空调的节煤量为：

a.确定空调的年度终端耗能量

b.计算与基准建筑的空调年度耗能差

c.将建筑空调耗能差换算得得出节煤量

2）本项目采用了户式太阳能热水器，以满足小区全年供热水天，且每天将72,kg水从15℃加热到40℃，太阳保证率f取0.55，标准煤热值29,kj/kg，太阳能热水系统应用技术的增量经济效益进行估算，其具体步骤如下：

3）四期项目年度绿色照明能耗为,kw·h，标准煤热值取8.kw·h/kg，取0.35，绿色建筑的照明节能率为65%，基准建筑的照明节能率为50%，绿色照明技术的节煤量SM3和节能效益SC3的计算步骤如下：

其中：Q3为绿色建筑绿色照明能耗；η为一次转化为电能的效率；a1为绿色建筑节能率；a2为基准建筑节能率；H为标准煤热值；P为标准煤的价格。

因此绿色照明技术的节煤量为：

a.确定建筑物绿色照明终端耗能量

b.计算绿色建筑与基准建筑年度照明耗能差

c.将建筑照明耗能差换算成节煤量

4）A项目四期节能技术总节煤量

5）煤价分析

随着各种自然资源的日趋匾乏，能源危机日益严重，能源价格必定呈上升趋势，煤价的发展趋势对于项目的增量效益分析起着关键性作用。假设标煤的价格为元/吨，年增长率为10%。

6）节能技术增量经济效益计算

表1-8-6节煤增量效益分析表

年份

0

1

2

3

4

…

14

15

节能增量效益（万元）

0

14.33

15.76

17.34

19.07

…

49.47

54.41

（2）节水技术增量效益分析

1）节水技术节水量分析

根据A项目四期节水设计方案，可知该方案收集雨水,㎡，人工湖的调蓄深度为0.48m。在%以上入住率的情况下，可满足四期全部的绿化、道路冲洗和整个项目小区的水景(面积估计为19,㎡)的补水，以及除12和1月以外的洗车用水。此时中水的回用率为38%，雨水的平均利用率为38.33%，项目每年可节约用水,m3。

2）水价分析

现水价2.5元/m3，假设水价年增长率为14%。

3）节水技术增量经济效益计算表1-8-7节水经济效益分析表

年份

0

1

2

3

4

…

14

15

节水增量效益（万元）

0

45.75

52.16

59.46

67.78

…

.28

.46

A项目四期绿色建筑工程预计建设,㎡，通过上述计算增量费用为.12元/㎡，总计需要增加投资42,,.60元。其中可以获得国家财政50%的补贴，为21,,.8元，该集团需自主筹集资金50%，为21,,.8元。A项目四期绿色建筑示范项目费用效益指标选用增量投资回收期和增量投资内部收益率两个指标。以下两个指标计算中的现金流出只考虑增量费用的流出和现金净流入，忽略房屋销售收入，仅按照每年的增量经济效益来计算。

（1）增量投资回收期的估算

项目以0年为净现值基准计算年，假设项目建成后即可以%负荷投入正常运行；根据上述对增量投资回收期的定义，此处增量投资回收期计算公式为：

由于项目建成投产后各年的净收益不同，所以

计算可得项目增量费用在项目建成后约14年能完全收回，现金流量如表1-8-8所示。

表1-8-8项目增量投资回收年限计算表

时间

项目增量费用

节能增量效益

节水增量效益

累计净现金流量

0

-2,.31

-2,.31

1

14.33

45.75

-2,.23

2

15.76

52.16

-1,.31

3

17.34

59.46

-1,.51

4

19.07

67.78

-1,.66

5

20.98

77.27

-1,.41

6

23.08

88.09

-1,.24

7

25.38

.42

-1,.44

8

27.92

.48

-1,.04

9

30.71

.51

-1,.82

10

33.79

.78

-1,.25

11

37.16

.61

-.48

12

40.88

.35

-.25

13

44.97

.42

-.86

14

49.47

.28

-0.11

15

54.41

.46

.76

回收期

(15-1)+0.11/(54.41+.46)=14.00(年)

本案例的绿色建筑项目由于引入了“绿色”的概念，部分工程内容只有环境效益(如渗透雨水管、曝气喷泵、人工湖生态湖岸修建等)并没有计算到直接增量效益内。因此，结合项目的特征，从增量投资回收期这个经济指标上分析是比较合理可行的。绿色建筑项目中的节能、节水等设备的增量费用一般来说会随着规模的增大而减小，因此如果在人口规模更大的小区采用节能、节水技术，其经济指标将会更好，即项目增量投资回收期还会适当缩短。

（2）增量投资内部收益的估算

假设项目计算期为30年，根据公式

影响绿色建筑项目直接增量效益的因素主要是建设投资、标煤价格及自来水价格。建设投资、标煤价格和自来水价格变化后，绿色建筑项目的增量投资回收期和增量投资内部收益率将随之变动，具体如表1-8-9所示。

表1-8-9绿色建筑项目增量效益敏感性分析

a.绿色建筑项目增量效益敏感性分析——建设投资

b.绿色建筑项目增量效益敏感性分析——标煤价格

c.绿色建筑项目增量效益敏感性分析——水价

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